公益出租人出租使用房屋如何認定？
依「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第3條規定，房屋供公益出租人出租使用，指經直轄市、縣（市）主管機關依住宅法及其相關規定核（認）定之公益出租人，於核（認）定之有效期間內，出租房屋供住家使用。


住家用房屋供公益出租人出租使用者，適用何種稅率?
一、依「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第3 條規定，房屋供公益出租人出租使用，指經直轄市、縣（市）主管機關依住宅法及其相關規定核（認）定之公益出租人，於核（認）定之有效期間內，出租房屋供住家使用。
二、住宅所有權人將住宅出租予申請並符合租金補貼資格的承租人，經直轄市、縣（市）主管機關認定為公益出租人後，通知地方稅稽徵機關，於認定有效期間內，逕行核定按公益出租人出租使用稅率1.2%課徵，免由納稅義務人提出申請。
三、住宅所有權人如果將住宅出租予符合租金補貼資格而未申請之承租人，可向直轄市、縣（市）主管機關申請認定為公益出租人，並同時申請房屋按公益出租人出租使用稅率 1.2% 課徵房屋稅。



1.公益出租人出租房屋的土地，按自用住宅用地稅率2‰課徵地價稅。2.供社會住宅包租代管使用房屋的土地，減徵應納地價稅額80%。



自然人持有多戶未能有效利用之住家房屋，其法定稅率範圍為2%至4.8%，為促使閒置房屋釋出租賃市場增加出租房屋供給，達到房屋有效利用之目標，出租申報租賃所得且達所得稅法第14條第1項第5類規定之當地一般租金標準之住家用房屋，可適用較優惠之法定稅率範圍，即1.5%至2.4%。



公益出租人係指住宅所有權人或未辦建物所有權第一次登記住宅且所有人不明之房屋稅納稅義務人，將住宅出租予符合租金補貼申請資格或出租予社會福利團體轉租予符合租金補貼申請資格，經臺北市政府都市發展局認定者。



社會住宅依住宅法第3條第2款規定，係指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之住宅及其必要附屬設施，目前政府推動之社會住宅主要分為以下兩種：（一）新建：政府或獎勵民間直接興建社會住宅，以低於市場租金出租給所得較低的家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者的住宅。（二）包租代管：以活化及利用現有民間住宅，辦理租屋媒合，以低於市場租金包租或代管方式提供給所得較低家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者之租屋協助。



社會住宅包租代管有兩種方案，辦理方式說明如下：（一）包租：政府獎勵及補助租屋服務事業(以下簡稱業者)承租住宅，由業者與房東簽訂3年包租約後，於包租約期間內業者每月支付房租給該房東，再由業者以二房東的角色，將住宅轉租給經濟或社會弱勢(一定所得、財產以下及身分條件者)及就業、就學有居住需求房客，並管理該住宅。（二）代管：業者協助房東出租住宅給經濟或社會弱勢(一定所得、財產以下及身分條件者)及就業、就學有居住需求房客，由房東與房客簽訂租約，業者負責管理該出租的住宅。



土地所有權人出售自用住宅用地，無論是適用「一生一次」或「一生一屋」的規定，應分別於出售前1年內或前5年內，無「出租」之情事，方得適用。



供公益出租人出租使用房屋係採主管機關通報地方稅稽徵機關方式核定房屋稅，自113年7月1日起房屋稅按年計徵，故納稅義務人經主管機關認定為公益出租人，供其出租使用房屋於認定有效期間內之各年期房屋稅，皆可適用公益出租稅率1.2%。



一、房屋供出租住家使用者，應按其他住家用房屋課徵房屋稅，稅率至少3.2%以上，但出租有向國稅局申報租賃所得達所得稅法第14條第1項第5類規定之當地一般租金標準者，且在當期房屋稅開徵40日(即3月22日)前向地方稅稽徵機關申報，原應按3.2%課徵之房屋稅，可按1.5%~2.4%非住家用稅率課徵房屋稅。二、依據財政部頒定房屋稅差別稅率之級距、級距數及各級距率基準，出租申報租賃所得達上述規定之當地一般租金標準者，按納稅義務人全國總持有應稅房屋戶數：4戶以內每戶稅率為1.5%，5至6戶每戶稅率為2%，7戶以上每戶稅率為2.4%，倘有符合要件者在當期房屋稅開徵前40日前向房屋所在稅捐稽徵機關提出申請，就能大幅節稅。



屋主將合法房屋供公益出租或加入社會住宅包租代管，可享地價稅及房屋稅相當於自住用優惠稅率。後續如租約到期或提前解約，屋主收回自用須提出申請，才能享有房屋稅1.2%及地價稅2‰自住優惠稅率。



臺北市率先全國通過個人租賃住宅減稅優惠，個人住宅所有權人將住宅委託租賃住宅代管業或出租予租賃住宅包租業轉租，且契約約定供居住使用1年以上者，給予減徵地價稅及房屋稅各40%之租稅優惠，每屋減徵稅額各以1萬元為上限。



房屋稅2.0新制自113年7月1日起實施，本市除率先全國修正「個人租賃包租代管」房地租稅優惠、「社會住宅包租代管」及「一般出租房屋」房屋稅優惠外，也建置「出租房屋租稅優惠專區」，一鍵查詢節稅資訊。同時，針對出租達租金標準房屋，可適用優惠房屋稅率，114年全國首創推出「出租房屋租金標準試算專區」，跨機關整合稅捐及地政資訊，讓民眾不再煩惱，輕鬆試算是否符合優惠稅率。



一、住家用房屋已向地方稅稽徵機關申報出租使用，且申報租賃所得達租金標準，即房屋出租當年度租金收入達財政部公告年度「房屋及土地之當地一般租金標準」者，房屋稅可按較低之出租住宅優惠稅率(1.5%-2.4%)課徵，但房屋稅與所得稅資料會互相勾稽，如查得房東未申報租賃所得或申報金額未達租金標準，則不符出租住宅優惠稅率之適用要件，將會被改按其他非自住住家用稅率(3.2%-4.8%)課徵，稅負差異甚大，民眾不可輕忽。二、房屋如要適用申報租賃所得達租金標準優惠稅率，請務必於當期房屋稅開徵40日（即3月22日，遇假日順延）前，檢具租賃契約書向房屋所在地地方稅稽徵機關提出申報，並於綜合所得稅申報期間申報租賃所得，以確保房屋得適用出租優惠稅率。